近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(j我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意īn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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