文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；<比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁/p>

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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